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武汉“红色物业”迈向2.0时代

来源:《党员生活》杂志  日期:2021-10-11   编辑:刘志勇   字号:TT

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摘要:近年来,武汉以“红色物业”为抓手,推动物业服务与基层治理同频共振,取得一定成效。今年,武汉市委组织部扛责上肩,锚定问题导向、目标导向、结果导向,以群众满意为根本出发点和落脚点,推动老旧小区专业化物业服务由“有”向“优”进发。

从“有”到“优”暖的是人心

中国中部最大城市武汉,一座座高楼大厦拔地而起,现代化气息十足。

而在高楼林立的缝隙间,是全市2191个老旧小区。

城市的缝隙,是光照进来的地方。在武汉,这道光,是红色的。

近年来,武汉以“红色物业”为抓手,推动物业服务与基层治理同频共振,取得一定成效。今年,武汉市委组织部扛责上肩,锚定问题导向、目标导向、结果导向,以群众满意为根本出发点和落脚点,推动老旧小区专业化物业服务由“有”向“优”进发。

日前,记者深入走访武汉7个中心城区的老旧社区,看到一个个小区旧貌换新颜,居民脸上绽放笑容。

“红色物业”提质增效,升级的是服务,温暖的是人心,留住的是乡愁。

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起点:回应群众的热切期盼

小区物业和居民生活息息相关,物业服务质量直接影响着居民幸福指数。今年以来,湖北省委、武汉市委都把抓好小区物业服务作为“我为群众办实事”实践活动的重点项目。

目前,武汉市共有住宅小区5695个,通过市场接管、公益托管、业主自管和社区代管,已实现物业全覆盖。但在占小区总数38%的老旧小区中,近75%只有低水平基本物业服务。

老旧小区物业服务质量的提升,既是重点,也是难点,更是群众关心的热点。武汉市委下决心提升老旧小区物业专业化水平,针对老旧小区物业服务治理参差不齐、多方协同共治效能不高、自身发展存在瓶颈等突出问题,7月底,武汉市委组织部提出:推动老旧小区物业服务由“公益性、保障性”向“市场化、专业化”转变,由“低水平、保基本”向“高质量、可持续”发展,力争用5年时间基本实现全市老旧小区专业化物业服务全覆盖。

这标志着,以老旧小区专业化物业服务覆盖为重点,按照高质量服务、高效能治理、可持续发展的目标定位,武汉市吹响了推动物业服务从“有没有”向“优不优”进发的号角。

基础:分类打造高质量服务

物业服务的专业化程度决定服务质量的高低。通过坚持以市场化为主渠道,分类分步提高物业服务质量,武汉各地推动代管物业市场接管、自管物业全面转型、市场物业提档升级。

江岸区根据老旧小区实际状况,对硬件基础较好、居民缴费意愿较高的老旧小区,积极引导物业企业拓展增值服务;对硬件基础一般,暂不具备引入市场化物业条件的老旧小区,引入公益性物业企业;对规模较小、自治基础好、居民缴费意愿强的老旧小区,引导党员居民牵头成立物业自管组,并逐步推动向市场化物业转型。

汉阳区针对老旧小区环境条件差、居民诉求多、自主管理难等问题,引入两家区属国有物业公司,兜底管理老旧小区。区内老旧小区专业化物业覆盖率由去年初的3.83%,到现在基本实现全覆盖,有力推动了物业服务由低水平、保基本向规范化、高质量转变。

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根本:融合推动高效能治理

眼下,一些老旧小区专业化服务程度还不高,群众的获得感不明显。武汉各地以高效治理为根本,重点推动物业服务从“以物为中心”变为“以人为中心”,将小区物业服务力量打造成党的工作队,在服务群众中宣传群众、凝聚群众。

今年以来,武汉市组织实施党建引领小区治理“百千万”工程,促进基层治理重心从社区向小区下移,重中之重就是推动物业服务融入小区治理体系之中。

武昌区探索红色物业“3344”工作机制,打造小区党组织领导下的居民代表、业委会、物业服务企业“三方联动”升级版。建立“四级书记”联席会议制度,小区综合党组织第一书记、街道书记、社区书记、小区党组织书记定期商议、解决小区治理问题。

江汉区92名退休党员、79名在职党员担任物业自管组负责人,整合社区工作者和志愿服务力量组成工作队,为居民提供物业服务、代办服务、文体服务,打通党组织联系服务群众的“最后一百米”。

目标:探索促进可持续发展

老旧小区物业服务自身发展存在瓶颈。物业服务费收缴率低,服务项目自我造血能力不足,存在小区物业失管弃管的风险隐患。对此,武汉市委组织部提出,可持续发展是目标,重点是坚持政治性、市场性、社会性相统一,综合施策、系统发力,促进行业发展、社会稳定、群众受益。

武汉市出台了物业服务企业接管老旧小区考评奖励办法,明确了考评对象、考评内容、考评方式、奖励标准、申报拨付流程及奖励资金来源等,通过系列措施帮助接管老旧小区的物业企业逐步实现可持续发展。

江岸区开展全面评估,根据小区基础条件、物业服务质量和物业收费情况分档分类给予可持续发展奖励,通过少量的财政支出,撬动物业企业改革创新、增强自我“造血”功能。鼓励物业企业通过清理开发老旧小区公共空间资源,开展房屋装修、家电维修等增值服务,增加盈利来源。截至目前,全区45.78%的老旧小区实现物业收费,22.54%的老旧小区物业实现基本收支平衡。

青山区依靠“红色物业”公益服务部,充分发挥资源统筹优势和群众基础优势,整合自身及社会组织、专业机构、商超等资源,建立“生活好帮手”线上服务平台。这不仅满足了老旧社区居民入户服务的需求,还增强了公益型物业企业自主“造血”能力。

新时代呼唤新担当,新时代需要新作为。

随着“红色物业”提档升级工作深入推进,武汉很多曾经“蓬头垢面”的老旧小区从里到外迎来蝶变。如果说老旧小区改造解决的是小区的“面子”问题,那“红色物业”提档升级,则是为了解决小区居民生活的“里子”,切实增强居民群众的获得感、幸福感、安全感。(党员生活全媒体记者 赵雯

高质篇

物业服务的专业化程度,决定其质量水平和群众获得感。武汉市部署以市场化为主渠道,分类分步提高物业服务质量升级。在原有托管、自管和代管等物业模式基础上,推动代管物业市场接管、自管物业全面转型、市场物业提档升级,实现物业专业化水平全面进步。

青山区127小区——

擦亮底色 接轨市场

“房顶漏水了几个月,终于解决了,都记不清物业上门协调了多少次。”家住青山区钢都花园园林社区127小区的一位居民感叹道。

“14次。”对此,小区业委会副主任刘丽娜记得很清楚,“我们小区的物业虽然市场化了,但居民都觉得更‘红’了。”

127小区共有居民1314户3526人,大多数为武钢退休及在职职工。长久以来,小区都依赖国企的统一管理。2018年底,管理该小区的武钢物业原地“转身”,成为市场化运营的长江现代物业。居民也从国企补贴物业费,变成了需要自己缴纳。

长江现代物业服务公司总经理王松回忆:“转型之初,不仅居民不接受,我们自己都不适应。”

2019年,青山区国有企业职工家属区“三供一业”分离移交和物业维修改造工作全面展开,在此之列的127小区也大变样,不仅路面、墙面等环境全面改善,更增加了很多便民设施。

硬件解决了,软件如何提档?转变要从自身下功夫。王松说:“身份上,原来是管理人员,现在是服务人员;模式上,原来是行政化,现在需要市场化。”公司前往很多物业公司学习借鉴,对员工进行专业化培训,还招聘了很多红色物业大学生。

钢都花园园林社区127小区居委会、物业、业委会三方实地查看“三供一业”升级项目

钢都花园园林社区127小区居委会、物业、业委会三方实地查看“三供一业”升级项目

老旧社区不同于商业小区,仅靠专业化远远不够。

园林社区党委副书记柳茹恕也是127小区党总支书记。她说:“自从小区成立了党总支,社区发挥管理优势、物业发挥专业优势、业委会发挥群众优势,对小区的服务实现了1+1+1>3的效果。”

“‘红色物业’,应该是一支基层党组织的工作队。在老旧社区,让红色化与市场化接轨,才能真正实现物业提档升级。”柳茹恕说:“以前只负责楼栋卫生、设施维护等工作的楼管员,如今也成了为居民解决困难的网格员。”

今年以来,为了更好地服务居民,青山区在实施“红色物业”专项行动过程中,由社区党组织牵头,将网格群、业主群等进行整合,社区工作者、物业楼管员、业委会成员、下沉干部等全部“进网入群”,大家遇事不“踢皮球”,多方联动开展宣传引导、收集社情民意、快速回应群众诉求,办好群众大大小小的事。

同时,在优秀物业楼管员中选聘兼职网格员协助社区开展党的工作,对表现优秀的兼职网格员,区委还会对其进行奖励。

“物业人员直面社区居民需求,变被动等待为主动服务,参与社区基层治理工作中,物业的存在感越来越强,物业费收费率也越来越高,不仅公司成功实现了市场化转变,居民的幸福感也更强了。”长江现代物业钢都片区项目经理曾凡勇开心地说。(党员生活全媒体记者 赵雯 通讯员 万幸)

武昌区梅苑小区——

赢得认可 就地转型

9月9日一大早,武昌区中南路街梅苑小区1期的红色物业服务中心内人头攒动。原来,一年一度的重阳节快到了,社区为老人们准备了长寿面。领完面条,有老人还顺便参加了一旁的垃圾分类宣传活动,答对转盘上的垃圾类别,就可以领取小奖品。

梅苑小区1期是上世纪90年代初建成的老旧小区,现有居民超过1900户。曾经的梅苑小区,环境卫生脏乱差,治安状况不尽如人意,邻里关系紧张。在社区对业主进行民意调查后,2010年该小区成立物业自管组。

2019年,梅苑社区原党委书记刘慧退休后,成立了由20多人组成的武汉山人苑物业管理有限公司,进驻梅苑小区1期。从此,该小区完成了由社区托管、小区自管向专业物业进场的转变。

通过改善小区居住环境、解决历史遗留问题,组织丰富的便民服务活动,成立红色物业党支部,自我学习、提升物业管理服务水平,加上居民对刘慧信任度高,山人苑公司的物业服务提高了小区居民的归属感,物业费收缴率超过95%。

为了配合老旧小区改造工作,小区成立了包括社区人员、物业人员、党员在内的协调小组。施工过程中,有一次由于施工方疏忽,在对下水道改造时,有个井盖没盖上、用布掩着,一位居民边走路边看手机不小心掉了进去,其第一反应是找协调小组。协调小组内的物业人员、社区网格员先送医治疗,经物业方支付医疗费并进行调解,没有发生纠纷。

2021年8月,小区有一个单元因出现密接人员被封控管理,物业经理徐茜立即关上单元门,再上楼一家家敲门通知,请居民加入相关微信群。“大家都很配合,没有人问能不能出去,还有其他楼栋的居民联系我,想来当志愿者。”

刘慧告诉记者,目前,该小区有3个业主群、5个买菜群,还有1个闲置物品交换群,居民有需要都可以在群里说。“我们把问题消化在门栋、消化在单元。居民有事愿意找我们物业,还愿意帮物业出谋划策。”刘慧说。(党员生活全媒体记者 王晓丹 通讯员 汤琪)

汉阳区瓜堤后地小区——

化零为整 规范服务

“多亏了你们,没想到在这里住了一辈子,现在能看到小区变得这么好!”汉阳区夹河社区瓜堤后地小区70多岁的老党员罗先芝拿着报纸,来到红色驿站,激动得哭了起来。

紧挨汉阳鹦鹉大道,离鹦鹉洲长江大桥桥头700米,瓜堤后地藏身闹市,曾是一片由分属四个单位的9栋宿舍楼和20栋连排私房组成的“散落”居住区。450余户、1200多位本地居民和外来租户曾是“熟悉的陌生人”。门前道路坑洼、围墙破损、垃圾堆积……居住环境可谓脏、乱、差。

“我们在这附近长大,小时候经过这里,巷子口好几个台球桌,东西堆得到处都是,没有路灯,一到晚上黑漆漆的,行人都不敢往里走。”夹河社区党委副书记、瓜堤后地小区综合党总支书记刘敏回忆。

改造前2

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瓜堤后地小区改造前后对比图

去年10月,汉阳区全面推动区属国有物业企业托管老旧小区的“汉阳方案”。瓜堤后地也“化零为整”,打破了单位宿舍之间各自为政的格局,围墙建起来了,零散的片区聚集成一个整体的小区。

去年12月11日,瓜堤后地小区在全区率先安装智能门禁,“散装”片区从此成为规范小区。

与此同时,汉阳区投入老旧小区改造专项经费,对这里进行全面改造,装上监控摄像头和车辆道闸,蛛网般的电线“上天入地”,地下管网重新更换……正阳物业作为“红色物业”入驻,负责小区环境维护,统一为居民提供保宣传、保清洁、保稳定等“八保”服务。

白白的墙、刷黑的道路、有序的停车、便民的措施……黑了几十年的瓜堤后地,亮起来了!

“对面高档小区都没有人脸识别,我们小区还先装上咧,每天都有人值班,大伙儿心里踏实多了。”

“在这里住了20多年,白天怕蚊蝇,晚上怕盗,一直没人管,没想过还有专业物业服务的一天。”

2021年初,瓜堤后地小区党群服务驿站成立。在小区综合党总支的带领下,物管会、居民小组、物业企业三方联动,红色物业、社区网格人员、志愿服务队等一支支小区红色工作队成为居民最贴心、最靠得住的人。

“以前邻居之间因小问题引起纠纷很常见,打电话报警都是常事。”小区物业经理王玲欣喜地说,“现在有问题直接来‘红色驿站’,大家有商有量地解决。”(党员生活全媒体记者 赵雯 祝璇 通讯员 王仕林)

洪山区徐东四期小区——

自管升级 专业加倍

林立的楼房,整齐的白墙灰顶,从武汉徐东立交桥上通过,便可清楚地看到一侧的徐东四期公寓。这个有着20多年历史的老旧小区,如今焕然一新。走进小区,篮球场、乒乓球场、儿童游乐场等设施一应俱全,广场上居民络绎不绝,好不热闹。

洪山区梨园街道新世纪社区徐东四期小区建于上个世纪90年代,居住着973户、3412人。这个武汉最早一批的商品房小区,曾让很多人羡慕不已。2001年,小区原有物业离场,从此开始了长达10余年的社区代管。随着时间的推移,小区越来越老化,居民对于物业的需求也越来越迫切。

新世纪社区党委副书记、徐东四期党总支书记黄梦婷回忆:“2016年起,小区业委会勇挑重担,开始自管。”

虽然是自管物业,但随着全市“红色物业”工作的推进,小区物业的工作也在不断专业化、规范化。

如今小区内,保安、保洁、楼管一应俱全,集体资产得到盘活、物业费收费率逐年提高、公共收益公开透明、居民评议完善健全。

“虽然小区物业费每年每户只有100多元,但门面出租,加上停车费,每年物业还可以有收益用于小区硬件优化。”小区业委会主任潘菊枝是一位有着25年党龄的老党员,已经为小区服务了很多年。业委会现在有5位成员,大家在社区发挥余热,个个干劲十足。

“如果说业委会自管的好处,可能就是和居民更贴心吧!”潘菊枝拿出一张“红色探亲车辆通行券”说:“此前,小区80岁的徐奶奶来到党群服务驿站找到我们,说既希望女儿能常来看她,又不想让他们每次来都得花停车费。”

今年开始,小区凡65岁以上的独居老人,每个月可以领取4张免费停车券,用于儿女每周探亲使用。

“虽然没有市场化物业进驻,但大家不断努力升级服务水平,自管物业不仅实现了自我管理、自我‘造血’,居民满意度也越来越高。”潘菊枝开心地说。(党员生活全媒体记者 赵雯 通讯员 王汇 张启慧)

策划组合图

硚口区武汉航天城小区——

专人专项 共建共赢

“水电工随叫随到,大热天里他们几乎天天在外面忙,真是不容易!”近日,武汉市硚口区武汉航天城小区居民高玉兰奶奶对小区物业人员竖起了大拇指。

高玉兰所在的小区,原属航天三江集团家属楼,始建于2000年,共有住户396户。

与记者印象中的老旧小区完全不同,航天城小区绿树成荫,道路干净,停车整齐有序,单元门安装了带有人脸识别功能的智能门禁,小区里阅览室、棋牌室、乒乓球室、运动场、瑜伽室和休闲长廊一应俱全。

改变源于武汉市“红色物业”试点工作。2018年11月,作为硚口区唯一的公益性物业平台,武汉硚安社区服务有限公司派驻项目团队接管该小区物业服务,并成立项目党支部,提供基础“五保”服务(保洁、保绿、保安、保修、保畅),助力小区完成从企业自管物业向专业化物业的蜕变。

硚安公司区域经理曾理介绍,该小区物业服务队伍以党员为骨干,由1名项目经理、2名项目专员和14名一线物业服务人员组成,将“红色物业”大学生分楼栋配置为楼栋管家,开展“体验式”物业服务。

打造专业队伍,与社区、业主代表定期召开三方联席会议,联合正康社区、三江航天城退休党支部开展“主题党日”和“红色管家”亮身份、做公益等活动……自入驻至今,硚安公司航天城项目部共接待处理居民反馈600余件,更换楼栋灯泡3500余个,维修居民家电140余台,宣传讲解党的政策方针6场,协助处理居民矛盾纠纷事件30余件。

“‘红色物业’突出的是党组织关怀,航天城小区的业主们逐渐成为了物业公司的忠实粉丝。”该小区所在的正康社区党委书记涂樱说。

2019年底,航天城小区开始了水、电、燃气“三供”改造。尽管施工造成诸多不便,但还是获得了居民的理解。“当时小区里面乱七八糟,但物业的出发点肯定是要把小区建得更好,既然开建,自然是有个过程的。”高玉兰说。

经过一系列环境改造,小区居住质量得到提升。不过,靠收取物业费和低偿维修服务难以实现收支平衡。曾理告诉记者,三江集团计划将小区北部的停车场和足球场交给硚安公司自主运营,公司也将对该停车场进行升级改造,并提供更多的文化活动。(党员生活全媒体记者 王晓丹 通讯员 罗希)

武昌区南湖机场老区——

牵手结对 拥抱转型

小区全开放,不仅有公路和其他新建小区,还有幼儿园、小学等人员流动性极大的公共场所。房龄超40年的全开放式老旧小区要如何治理?

位于武昌区南湖街道宝安社区的机场老区,建成于上世纪70至90年代,13栋居民楼沿学雅路呈带状分布,现居住着338户居民。小区被公路和其他新建小区分割为两个开放片区,其间还坐落着南湖二小和楚禾幼儿园。长期以来,宝安社区机场老区无物业管理,基础设施落后,环境混乱,卫生清运和安保服务都由社区兜底,日常维护和服务基本靠居民自发管理。

2021年初,这个南湖街道辖区最后一个无物业管理的小区也找到了专业的红色物业“管家”。宝安社区党委书记刘海芳介绍,经街道统一协调,武昌区相关部门牵线,武汉一品行物业有限公司决定对机场老区开展对口帮扶,提供专业化物业服务,解决居民生活难题。

在来到现场考察后,一品行物业针对机场老区的现实情况制定了帮扶计划,帮助小区进行清洁卫生、绿化养护、秩序维护、设备维修等各方面服务的质量提升。此外,物业公司还定期在小区开展设施设备安全检查,按照低偿微利的原则,为小区居民提供水电维修、管道疏通等便民服务。

据介绍,一品行物业组织了一支10多人的志愿服务队,在今年春节、端午节等传统节日期间,为居民提供贴春联、送艾草、防疫消杀等多项便民服务,还定期为机场老区的孤寡老人、退伍军人和退休老党员送去节日慰问,让物业服务更具烟火气息。

“南湖机场老区格局特殊、治理难度大,一品行给我们带来了很多专业意见,不论是车辆管理、访客登记、防疫消杀等日常治理工作,还是关于如何引导居民认可专业物业的介入,这些之前无从下手的难题都有了更清晰的新思路。”刘海芳介绍,如今,在社区和一品行的努力下,小区成立了自管会,居民们也切身体会到了专业物业服务带来的改善,对今后的幸福生活也更有信心了。

一品行物业有限公司总经理严勇告诉记者,下一步,该公司将同街道、社区联动,引导南湖机场老区自管会逐渐转变为业委会,在日常工作中引导居民转变意识,逐步由“自管+物业”的模式过渡到半市场化的物业服务。(党员生活全媒体记者 尹璇 王晓丹 通讯员 汤琪)

高效篇

武汉市委组织部推动物业服务在组织上、机制上、力量上融入小区治理,既让物业企业成为小区党组织领导治理、服务群众的左膀右臂,又让小区党组织成为物业企业开展工作的坚实后盾。各区在实践中,健全党组织领导下的“三方联动”等服务机制,并由物业与社区等工作力量组成服务团队,联合开展疫情防控、文明创建、矛盾化解等工作。

汉阳区雅丽花园一期小区——

物业贴心 街坊贴近

“以前小区路面不平,杂草丛生,车辆乱停乱放,现在小区环境变好了,我一有空就下来走走。”记者走进雅丽花园一期,中心广场上绿树成荫,健身器材、座椅凉亭应有尽有,居民有说有笑,脸上洋溢着幸福的笑容。

雅丽花园一期隶属于汉阳区五里墩街道五合里社区,小区建成于2000年,有居民445户、近1000人。经过了20余年,楼面、墙面漏水,停车位数量不足,消防通道堵塞等问题严重。

2020年12月以前,雅丽花园一期一直处于自管自治的状态。

今年,该小区由区属国有企业安居兴业物业公司进行托管,开展“六保”服务,物业费收费率达到了82%,基本实现收支平衡。

“安居兴业物业进驻后,雅丽花园一期迅速成立了小区综合党总支,领导物管会、居民小组和物业企业‘三方联动’。”社区书记汤敏介绍。

“我家在一楼,一下大雨污水漫出来,蚊虫苍蝇到处飞。”居民来到党群服务驿站向物业反映,物业经理曹凯了解情况后,立即向社区反映,“三方联动”共同商议。

多次征求居民意见后,物业积极与施工方协调进行治理,臭水沟不见了,居民再也不用担心下雨天了。

党群服务驿站制定了“天天碰、周周议、月月评”的工作规范,及时解决居民诉求,每月物管会、居民小组也会对物业服务进行打分。党群服务驿站工作人员的真情服务感染着群众,带动着越来越多的居民建设小区,渐渐形成了“五里红”街坊。

“经常有业主在凉亭打扫卫生,邻里之间也会互帮互助,整个小区的氛围十分温馨。”曹凯说,“红色物业”带动“五里红”街坊,“五里红”街坊激励“红色物业”。(党员生活全媒体记者 赵雯 祝璇 通讯员 王仕林)

硚口区新明小区、中山花园小区——

聘“红管家” 建“正规军”

“老常,早上好呀!”退休大姐常奖玲是硚口区四新社区新明小区红色物业自治管理小组组长。过去,她可没有人人打招呼的这般待遇。

2017年,小区施行自治管理,收停车费、不准随意丢垃圾等措施遭到一些居民反对。对于部分居民的背后议论,有好几个月,从家走到小区门口的百余米路上,常奖玲不得不低着脑袋走。

“一定要把这件事做成!”常奖玲和自管组其他几名成员暗下决心。在社区指导下,自管组制定小区管理办法,成立7支自管服务队,小区居民自发出资规划停车位、安装拦车器和监控设施;针对不文明行为推行“微公约”;通过收取停车费设立“微基金”,提供“微服务”;完善“微监督”,引导党员、群众和社会组织参与小区治理。

如今的新明小区,停车有序,垃圾也没人乱丢乱放了,小区实现了保洁、保安、保畅、保绿。

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中山花园小区

在硚口区建国社区中山花园小区,也有这样的“红管家”。

2012年1月,中山花园小区原有的物业公司撤离后,小区垃圾乱堆无人清运,电梯故障无人维护,二次供水无人管理……先后有三轮业主代管,均以草草了事而收场。

为了将小区这个“家”管理好,2012年8月,建国社区党委加强党建引领,成立中山花园小区业委会,选聘“红管家”,24小时提供贴心服务,还建立“红管家”综合党组织,引导人人参与社区共同治理的良性循环,目前物业费收缴率高达98%。

因为工作能力强,中山花园小区第二届业委会主任杨秀春被居民推荐为“红管家”。通过收取物业费和电梯广告收益,业委会聘请了5名保安、2名保洁人员支撑小区管理工作。

小区158号九楼与十楼的业主因为常年漏水问题,双方积怨颇深。杨秀春和小区下沉党员熊艳红多次在夜晚上门调解,两家终于化干戈为玉帛。去年疫情期间,杨秀春没日没夜地带领小区业主做好疫情防控工作,兢兢业业的工作态度深受好评。

在党建引领“红管家”模式下,中山花园小区“以家人治家”,由乱到治,细微变化无处不在:通过召开联席会议,小区消防安全问题得到解决,监控、门禁等设备得到更新维修;党员志愿者的党徽在小区里闪耀;由于停车位紧张,一些车主放心将车钥匙交给门房安排停车……

“老旧小区治理创新,人是关键因素。‘红管家’让小区实现了自我服务、自我管理、自我监督。”硚口区委组织部相关负责人说。(党员生活全媒体记者 王晓丹 通讯员 罗希)

江汉区维善小区——

多方补位 有求必应

维善小区,于上世纪90年代建于《新华日报》旧址所在地。房屋建成后,小区无物业管理,基础设施老化,安全隐患“四处埋伏”。2017年5月,在街道统筹安排下,中实物业管理有限公司进驻小区,开展公益性物业托管试点。

几年来,通过落实“三方联动”机制,大力做实“红色物业”服务项目,改造文化广场、安装电动车充电桩、粉刷楼面外墙,派驻保洁员、保安员,红色物业维修队、物业志愿者与党员下沉社区服务队穿梭其中,小区环境大变样,居民“急难愁盼”的物业难题逐步得到解决。

2020年9月,维善小区启动了老旧小区改造工作。其中,拆违是一大难点。

“我是党员,要顾全大局,支持社区的工作!”老党员杜婆婆,三代6口人住在40多平方米的自有住房里。作为居民代表参加了小区党支部组织的拆违动员会后,她与老伴一起将自家违建全部拆除。

在杜婆婆的带动下,很快有6家居民自发拆违。仅用3个月,该小区便完成所有拆违工程。

“对居民的要求,我们能保证有求必应。社区与物业服务企业相互补位,居民有事就及时上门。”多闻社区党委书记田霖说。

一次,小区3号楼临时停水,物业人员一家家上门询问是否需要帮助。有一户老人没看到通知,未提前备水,物业人员便提着矿泉水送上楼。

“‘物’的问题基本上改造完了,现在小区物业服务在向以‘人’为中心转变,增加居民幸福感。”中实物业项目经理李琳告诉记者,通过观察,今年物业主动在小区凉亭、一号岗亭门口等人群集中的地方,加装了电扇。

目前,维善小区的物业支出主要靠停车费来维持,物业全托管模式已经初具雏形。社区和物业公司正通过多种形式积极培养居民缴费意识。同时,以物业服务为基础,联合小区自管组、社会组织、下沉党员等多方力量进一步拓展服务项目,力求打造“小事不出小区,服务就在身边”的小区治理模式。(党员生活全媒体记者 王晓丹 通讯员 韩卿)

洪山区北港教师小区——

高效联动 合力倍增

2020年疫情来袭,洪山区洪山街道北港教师小区业委会发挥下沉党员作用,组建15人志愿者队伍,保障了小区居民“零感染”。疫情防控进入常态化后,小区业委会意识到物业的重要性,将原来的单位型物业,换成了专业的市场化物业,开启全新的“三方联动”小区治理探索。

“小区要治理好,小区党组织、物业、业委会三方都少不了。”北港教师小区业委会主任郝怀玉被吸纳为小区党支部成员,共商小区治理,他动力十足。2016年,他在汛期组织发动小区退伍军人组成“老兵突击队”参与小区排渍抢险,被评为2016年度“感动洪山”十大人物。

去年,通过广泛征集意见和民意投票,小区引进了武汉市鑫骊龙物业管理公司。从那以后,在小区党群服务驿站内,联席会议几乎每天都召开。在没有房屋维修基金的情况下,三方联手完成小区立面整治、沥青道路铺设、二次供水改造、健身器材修建等重大项目。

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如今,小区干净整洁,停车规范了,楼梯扶手也刷上了崭新油漆。

有一户居民家中防水没做好,导致楼下漏水。楼上业主不愿进行维修或赔偿,楼下业主苦不堪言,邻里纠纷多年未果。物业入驻后,与业委会一起安排专业维修师傅到业主家现场核实查看,确定漏水原因,核定财产损失,组织双方调解。不仅解决了多年的漏水问题,楼下业主也得到了赔偿。

“服务到位了,物业收费也不难了。去年至今,物业缴费率持续上升,我们还略有盈余,可以用于小区维修改造。”小区物业经理刘早龙欣慰地说。(党员生活全媒体记者 赵雯 通讯员 王汇 张启慧)

武昌区鹏凌苑小区——

社区搭台 自治添彩

“这里原来堆满了旧楼拆迁遗留的建筑垃圾,十几万元的清理费,居民无力承担,一堆就是好多年。”武昌区鹏凌苑小区自治管理委员会主任孙震林指着小区后面的一块空地对记者说。自管会把这个问题反映上去后,街道和社区出面牵线,联系小区对面的阿里巴巴华中总部基地项目工地,帮助清理了建筑垃圾。清空后的场地干净平整,一下多出了12个停车位,居民无不拍手叫好。

徐家棚街道鹏凌苑小区建于1995年,现有6栋楼房,居民294户798人,流动租户居多。2014年底,原物业公司停止向居民提供服务。一夜之间,小区的路灯、楼道灯全部断电,路面垃圾成堆,花坛杂草丛生,车辆乱停乱放,居民纠纷不断……

社区做入户调查时,孙震林等3名老党员提议筹建自治管理委员会,“自己动手把小区管起来”。很快,社区居委会联合鹏凌苑居民代表商讨,决定成立鹏凌苑小区居民物业自管会,小区内23名党员成立了党支部。

为解决停车问题,车管组花了不少心思,比如重新划分车位,采取错峰停车、换位停车等动态管理办法。目前,小区可容纳近90辆车,每辆车每月收费100元,这是鹏凌苑开展活动及保安、保洁等工作支出的经费来源。

去年初,他们将“攒下”的3万元结余经费拿出来,补贴每户居民100元。

在社区、自管会的努力下,鹏凌苑小区的面貌发生了巨大变化,居民还主动参与到小区各项治理工作中。武昌区委组织部相关负责人表示,“居民的呼声就是社区工作的重点,把‘民有所呼,我有所应’落到实处,最终也会赢得‘我有所呼,民有所应’。”(党员生活全媒体记者 尹璇 通讯员 汤琪)

可持续篇

“红色物业”是否具有生命力,关键在于能否促进行业发展、维护基层稳定、增进群众福祉。各地探索物业行业健康发展模式,推动老旧小区改造与专业化物业覆盖一体推进,引导居民参与到物业服务全过程,探索服务模式群众选择、服务质量群众监督、服务效果群众评价模式,促进物业服务良性循环。

江岸区交通小区——

盘活资源 “物”超所值

走进江岸区交通小区,映入眼帘的便是小区党群服务驿站。“去年疫情期间,社区、物业和下沉党员24小时在岗值守。疫情常态化后,居民希望我们能将部分便民服务从社区延伸到小区,于是就诞生了小区党群服务驿站。”对此,桃源社区书记胡郡艳十分自豪——这是武汉市第一个小区党群服务驿站,从此小区党群服务驿站遍布武汉。

交通小区始建于上世纪80年代末到90年代初,共5栋楼房,现有居民300户,876人,一直是自管物业。

2015年底,小区首届业委会成立,随后引进了武汉富宁物业提供服务。2017年,富宁物业交通小区项目部成立了党支部,成为名副其实的“红色物业”。小区也创新“1+N”治理机制,探索治理新模式。

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“如今,党群服务驿站每天都有值班人员,居民有小事物业直接解决,大事上报小区党总支,社区、物业、业委会一起商议。”小区物业经理王焰说。

“我们家想拆除暖气管道,自己重装一个。”去年冬天,一位居民来到党群服务驿站提出。可是小区暖气管道线路串联,一家拆除整个小区都无法使用。

“柴油锅炉供暖的成本太高,可以考虑换一种供暖方式。”“我们小区的锅炉都用了20年了,设备老旧,存在极大的安全隐患。”……在“小区议事厅”里,大家你一言,我一语,探讨暖气设备设施改造可行性。

很快,一份份调查问卷由物业送到了居民手中,业委会主任李四星带着居民代表走访其他小区学习经验,居民小组、楼栋党员和社区志愿者等齐上阵,先后多次召开多方联席会议,迅速确定了换装方案。目前,暖居工程按计划有序稳步推进。

“小事不出小区,大事不出社区。”交通小区逐渐确立了“5341”工作机制——5分钟到达现场、30分钟解决小问题、4小时解决大问题,1天之内对无法立即解决的问题提出解决方案。高品质的服务,高效能的治理,让居民对小区的物业越来越信赖,物业费收取率也越来越高,目前已达到了95%以上。

“想要持续发展,我们要统筹更多社会资源,让居民的获得感更强。”胡郡艳说,桃源社区与交通小区业委会、交通厅老干支部、小区居民小组一起探索,将小区原有的老干活动室面向小区所有居民开放,打造“小区党群活动室”,配备翰墨香、健康小屋、棋乐融融、乐响乒乓、书香驿站等多个场所,居民的幸福感不断提升。

“江岸区鼓励硬件基础较好、居民缴费意愿较高的老旧小区,积极引导物业企业拓展增值服务。下一步,我们还准备在小区党群服务驿站旁边建立老年食堂,将养老服务向小区延伸。不仅增强自我‘造血’功能,还要让‘红色物业’惠及每一位居民的方方面面。”王焰说。(党员生活全媒体记者 赵雯 祝璇 通讯员 张建良)

青山区117小区——

立足“小区” 走进“家门”

“每年春节前,他们都会定期来免费疏通管道。家里有需要,他们随叫随到,比外面更快、更方便、价格也更优惠。”赵奶奶在青山区117小区住了20多年,近年来过得越来越舒心。这个始建于1985年的老旧社区如今成为1596户、3670位居民的温馨家园。

赵奶奶口中的“他们”,便是青山“红色物业”公益服务部的工作人员。

“老旧社区都没有维修基金,居民群众房屋维修服务需求强烈,怎么办?”青山区老旧小区分布散、基础设施薄弱。市场化物业企业不愿接,公益型物业兜不住,这些痛点、难点曾一度让区委十分头疼。

2017年,青山打造“红色物业”公益服务部,由武汉市兴城物业公司管理运营,运行资金由区财政保障。服务部为全区73个老旧弃管小区3万余户居民、近10万人口提供公共区域的“保修”“保绿”“疏捞”服务。

公益服务部在117社区为居民排查电表箱运行情况

服务部诞生后,成为青山老旧社区居民最专业、靠谱、贴心的帮手——下水道堵了向社区报修,很快就有专业队伍来处理;楼道灯坏了上午报修,晚上就亮了。运行3年多以来,服务部为青山居民提供近3万次服务。

专业物业公司运营为服务部提供了专业保障。服务部建立“区属公益物业服务实体—街道物业服务站—社区物业服务窗口—小区物业服务部”四级联动服务平台,业主通过智慧社区APP或电话报修后,逐级甄别、分类、申报,实现报修、审核、服务、反馈闭环式服务链条。同时建立“24小时服务机制”:维修类问题在24小时内解决;管理类问题在24小时内形成解决方案;多方矛盾交集的问题在24小时内研究解决方案。

117小区所在的钢花村街道党工委副书记陈建红介绍,兴城物业不仅运营“公益服务部”,更为青山区34个项目小区提供“红色物业”服务:“有事打个电话就有人上门。物业服务比很多商品房小区还周到,一年才100多元物业费。如今,兴城物业服务的很多青山小区收费率已超过90%。”

武汉兴城物业总经理范玲坦言:“起初,公益型物业项目只能靠政府补贴。但经过3年努力,117小区项目在青山已经实现了公益向市场的转变。”

“其实低额的物业费即使收齐都很难达到收支平衡。”范玲透露,破解难题,依靠的是思想解放。

去年疫情期间,为了帮助居民,公益服务部几位师傅自发组建志愿服务小分队,入户为居民维修。“公益服务部比我们在外面找的市场维修可靠多了。”不少老旧社区的居民强烈要求“红色物业”能够增加入户服务内容。

经过深入调研,“红色物业”公益服务部充分发挥资源统筹优势和群众基础优势,整合自身及社会组织、专业机构、商超等资源,建立线上服务平台。

去年9月1日,“生活好帮手”平台正式上线,服务从“小区里”拓展至“家门里”,推出维修、租赁、家政、乐淘(商城)4大功能模块。

自上线以来,该平台的维修师傅每天忙得脚不沾地,共完成维修订单2579件、家政订单795单、线上商城886单、房屋租售9单,平台综合满意率96.8%。

“公益型物业不能永远依靠政府补贴。不能长效发展,物业都不算成功。”范玲自信地说:“如今我们物业的管理人员是物管,也是平台客服。这不仅加深居民和物业的联系,更增强了公益型物业企业自主‘造血’能力,为‘红色物业’进一步长久发展创造条件。”(党员生活全媒体记者 赵雯 通讯员 万幸)

江岸区江汉北路18号小区——

三级驱动 多方“造血”

乱停乱放的车辆排列有序、路面的垃圾消失不见、原本敞开的大门有了岗亭……在江岸区江汉北路社区18号小区,昔日的老旧小区变成了干净温馨的家园。

“‘红色物业’进驻小区后,居民的生活有了安全感和幸福感。”社区书记施敏说。

江汉北路18号小区原是市传染病医院宿舍,大部分是上世纪70、80年代建房,共有315户,是典型的老旧小区。单位搬迁后,小区长期处于无人管理的状态,东西失窃、停车难等问题成为居民的心病。

作为社区党委书记,她最记挂的就是像18号小区这样“断了奶”的老旧小区。

2017年武汉实施“红色引擎”工程,老旧小区大规模整改,18号小区引进合家欢物业,小区面貌焕然一新。

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去年,小区又成立党支部,建立党群服务驿站,创建了红色邻里代表机制,小区不仅“面子”美了,“里子”也暖了。

“几个单元排水不畅,一楼还出现了倒灌现象,这可怎么办?”物业经理王波得知此事后,迅速赶到现场进行简单疏通。经过排查,发现是小区基础设施老化引起的网管破裂,只有重新铺设管道才能解决问题。社区居委会副主任彭晶、物业经理王波以及小区居民代表紧急召开“三方联动”会议,启动惠民资金,边商议边维修,3天内彻底解决了下水管道的问题。

“多亏了物业值班人员,否则后果不堪设想!”在小区微信群里,居民对物业服务赞不绝口。2019年3月的一天凌晨5点,物业值班人员通过监控看到13、14单元门口冒起浓烟,第一时间拿上灭火器紧急灭火,物业经理迅速联系社区找来供电局维修。不到3小时,就火速化解了因电线走火可能引起的消防事故。

合家欢物业服务3年来,小区没有发生过一起消防、治安事故。从不理解到观望,从积极配合到大力支持。3年来,小区居民对“红色物业”的态度有了翻天覆地的变化。

“所有的信任都需要靠自己的真诚服务来争取。3年来,物业7名工作人员兢兢业业,小区仿佛多了7个‘社区工作者’,真正成为小区治理的一支重要力量。他们为居民解决了各种大大小小的生活问题,大家都主动来交物业费。”施敏说,现在小区停车费收取率达100%,物业费收取率达到90%以上。

不仅如此,18号小区正在探索进一步可持续发展之路。

上有区委、区政府的大力支持。“区里大力支持物业企业发展,以奖代补之后,干得越好奖励越多,大家的干劲更足了!”王波说。

后有社区作为坚强后盾。施敏说:“居民无小事,物业遇到他们解决不了的问题,我们都会鼎力支持,还积极争取社区惠民资金对基础设施进行及时修缮。”

此外,物业自身在社区的支持下,也在不断增加自我“造血”功能。

“我们正在尝试开辟多元化的服务路径,比如入户为居民开展安装灯泡、疏通管道等低偿维修服务。此外,我们还充分挖掘小区公共资源优势,引进了公益广告和智能快递柜,增加公共收益。”王波说。(党员生活全媒体记者 赵雯 祝璇 通讯员张建良)